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商业地产买卖的纠纷

发布时间:2018年5月8日 东莞大朗律师  
 

商业地产项目并购不象简单的商品买卖,而是涉及多层法律关系,交易风险大的系统工程,一旦有任何环节疏忽都可能会带来投资的巨大损失。因此了解商业地产项目并购中的法律风险,并有效的控制法律风险对投资企业来说,尤为重要。

通常,商业地产项目并购有两种方式,一种是资产并购,所谓资产并购即以目标房地产为标的签订买卖合同;另外一种是项目公司并购,即收购方通过受让商业地产项目公司的股权而达到并购商业地产项目的目的。下面简单阐述商业地产资产项目并购方式的法律风险:

1、产权人的权利限制风险

产权人的权利限制通常是作为公司的法定代表人是否有权利来处置公司的商业地产项目,是否有权利代表公司签订房地产买卖合同,尤其是对国有商业地产项目的资产转让,是否经过法定程序,等等这些都有可能会导致房地产买卖合同无效。

2、产权人的信用风险

对于收购方来说这是通常忽略的问题,产权人的良好的信用对于房地产受让方来说相当重要,若产权人信用较差,公司财务状况较差,很有可能会导致买卖会出现意想不到的麻烦,甚至会导致买卖失败。

3、商业地产项目状况风险

对于拟收购的商业地产项目,可能会存在预告登记、抵押、出典以及其他等等权利限制,从而使目标房地产无法完成交易过户,另外土地使用权的取得是否合法也将直接影响房地产交易。

4、优先购买权风险

作为商业地产项目的受让方来说,必须了解其他第三人依法而享有的优先购买权,否则在签订房地产买卖合同,甚至办理产权过户后,第三人依法主张其优先购买权,而导致法院撤销房地产买卖合同的风险。

5、资金安全风险

作为受让方来说,不得不考虑资金安全问题,在现实案例中屡见商业地产项目交易失败后,受让方支付的首付资金,甚至全额资金得不到任何保障,而使投资血本无归。

6、进房地产交易中心后的法律风险

在房地产登记部门受理双方的转让申请后,通常需要20个工作日来审查房地产交易的资料是否符合法律法规及相关房地产登记的要求,在此期间,该房地产的产权人依然为转让方,一旦转让方在此期间发生诉讼、仲裁、破产,该房地产都有可能被法院查封、冻结,从而会导致受让方血本无归。

7、交付阶段风险

作为商业地产项目并购,不像一般的二手房买卖,交付阶段仍然存在这样或那样的法律风险,比如该商业地产项目租约的处理问题、租约保证金的处理问题、租约续签以及水电、物业管理是否结清的问题。

当然,以上简单不完全的罗列了几种商业地产项目并购中资产并购的法律风险,作为商业地产项目资产并购来说如何防范法律风险是个系统工程,对于受让方来说需要专业的房地产律师提供法律服务,有效的控制房地产交易过程中各种法律风险。


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