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做低房价,定金条款是否有效?

发布时间:2018年7月9日 东莞大朗律师  
点评:
协议做低房价是经常发生的逃避税收行为,就此签定的合同在法律上属于恶意串通损害国家利益的合同,是无效合同。无效合同的后果是不得履行,双方各自返还取得的财物。
如果做低房价的合同所约定的定金具有法律效力的话,则相当于该定金条款仍受法律保护,法律仍鼓励双方按约履行,这跟法律的宗旨相悖。
因此,可以得出结论,做低房价的合同没有法律约束力。但阴阳合同的情况与此有所不同。应当区别对待。
案例
合谋做低房价定金条款无效

  房屋买卖双方签了居间协议,约定违约者将损失定金10万元。之后,卖方乔女士因届时不愿签订买卖合同违约,买房贾先生诉至法院请求对方支付双倍定金即20万元。由于他们在居间协议上有做低房价偷逃国税的行为,终至合同无效致约定的定金合同条款相继无效。日前,闵行区法院未支持贾先生获双倍定金的诉请,作出乔女士返还定金10万元的一审判决。
  今年5月,贾先生通过中介公司,向乔女士购买虹许路上的房产两套,并签下了《房地产买卖居间协议》。贾先生支付了10万元定金,由乔女士签收。后由于乔女士拒签买卖合同,贾先生认为其行为已构成违约,故诉至法院,请求判令乔女士双倍返还定金20万元。
  法院在审理时查明,经中介公司居间介绍,贾先生与乔女士签署了《房地产买卖居间协议》。协议除约定实际总房款价565万元外,还约定双方配合做低合同价至450万元。协议另约定,协议签订之后至正式签订《房地产买卖合同》之前,如贾先生未履行上述条款或反悔不买,则贾先生支付违约金,即定金由乔女士没收。如乔女士未履行上述条款或反悔不卖,则应返还定金,同时支付违约金,即定金总额10万元。后由于双方对于房屋有租约的事情上意见不一,导致未能签订买卖合同。
  法院认为,当事人恶意串通、损害国家、集体或第三人利益的行为,当属无效。双方在居间协议中约定了定金的条款,属预约定金性质,以担保主合同的签订,即保证双方按时签订房地产买卖合同,促使交易成功。然双方确定的房屋买卖成交价为565万元,却约定在签订买卖合同时做低房至450万元,双方做低房价的目的就是为了逃避国家税收,损害国家利益。这一目的的违法性显而易见。双方之间的定金合同是为了担保双方签订一份明显损害国家利益的房地产买卖合同,定金合同条款当属无效,不产生定金罚则之效力。当然,因无效合同而取得的财产应当返还。
 



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